任意売却について

A任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（債務超過物件）を債権者の合意を得て売却することです。住宅ローンを滞納すると、ご相談者さまがローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、金融機関は住宅ローンの一括返済を要求してきます。住宅ローンの一括での返済ができない場合、金融機関は担保となっている自宅を競売にかけ、その競売代金から貸したお金を回収しようとします。

A競売は、「物件の内見をすることができない」「住宅ローンを組みづらい」「落札したとしても居住者を立ち退かせるために法的な手続きが必要な場合がある」等、かなり特殊なマーケットです。そのため通常の相場よりかなり低く落札される傾向にあります。それに比べて任意売却は、一般の不動産売買と同じマーケットで売却するため、相場前後の適正価格で販売を行うことができるのです。

A①売却価格：任意売却は市場相場程度、競売は市場の6〜8割程度。②諸費用：任意売却は売却代金から捻出、競売は自分で持ち出し。③引越し費用：任意売却は売却代金から捻出できる場合がある、競売は自分で用意する必要がある。④プライバシー：任意売却は通常の売買と同じで守られる、競売は官報・インターネット等で広く公開される。⑤残債：任意売却は圧縮でき今後の支払い条件も交渉できる、競売は多くの残債が残り交渉は厳しい。⑥個人の意思：任意売却はある程度考慮される、競売は一切考慮されない可能性がある。

A任意売却をしたとしても、残った借金は無くなりません。任意売却後は担保のない無担保債権として返済をしていかなければなりません。しかし、債権者と今後の返済条件を交渉することができる場合がありますので、生活に無理のない範囲で返済を続けていくことができる可能性が高いです。

Aいちばん大切なことは任意売却の経験と法的知識が豊富な会社を選ぶことです。任意売却は販売以外に各債権者との調整の話し合いなど複雑な手続きが多いので専門に取り組んでいる会社でなければなりません。次に、まだ公債権者（役所や税務署等）の差押えがされていないならば少しでも払い続けて差押えされないように気をつけて下さい。最後は引っ越しです。もし引っ越しできるならばできる限り早期に引っ越しをして下さい。居住中よりも空室のほうが見栄えが良いので高く売却できる可能性が高いからです。

A任意売却は債務整理の一種であるため、弁護士に相談することは可能ですが、自宅等の不動産を売却するのは不動産会社です。弁護士は宅地建物取引業免許を持っていないため、任意売却は弁護士だけではすることができず、必ず任意売却に長けた不動産会社と共同で問題解決にあたる必要があります。また、法人の任意売却の場合、売却する資産の規模や時期などは税理士と協力して判断します。さらに不動産取引には司法書士が必要ですし、不動産鑑定士が査定する場合もあります。任意売却を成功させるには、各分野の専門家が協力して問題解決に当たることが大切です。

A月々の返済額や返済期間を変更することで住宅ローンの返済が可能であれば、どのような金融機関と交渉すれば良いかをアドバイスいたします。金融機関が返済条件の変更に応じない場合は、家族や親族、投資家に自宅を購入してもらい、賃貸戸建として住み続ける「リースバック」という方法もあります。将来資金に余力がでてくれば、自宅を買い戻しできる可能性もあります。

A任意売却に必要な費用（抵当権抹消費用、登記費用、仲介手数料等）は、物件の売却代金から控除して捻出されます。

A自己破産をすれば自宅は処分されるため任意売却の意味がないと思われるかもしれませんが、実はそうではありません。資産のない状態またはオーバーローン状態で自己破産すると「同時廃止」という簡単な手続きとなります。しかし資産（自宅）を所有した状態で自己破産した場合、「管財事件」として扱われる可能性が高く、破産管財人が選任され資産の処分が行われます。管財事件の場合、数十万円の予納金が必要になるだけでなく手続き期間も長くなるため、自己破産するとしても任意売却をしてから行ったほうがメリットが多いです。

A初回面談では、ご相談者様の住宅ローンの返済状況や滞納状況、生活状況や家族構成などについて詳しくお伺いさせていただきます。お話をお伺いした上で、任意売却が最善の選択肢であるかどうか検討いたします。もし任意売却が最善であった場合、流れをご説明し手続きの案内を行います。

Aローンの返済を滞納すると最終的には競売となります。競売は通常の相場価格の6〜8割程度の価格となる可能性があるばかりか、長期間の遅延損害金や競売費用の実質負担がかかるため、金融機関は債権の回収ができなくなってしまいます。金融機関はできるだけ多くの債権をできるだけ早く回収したいと考えているため、任意売却に協力して頂けます。後順位の抵当権者としても、任意売却に協力することで抹消応諾費（ハンコ代）を回収できた方がゼロよりマシと考えるため協力して頂けます。

Aサービサー（債権回収会社）とは、金融機関等から委託を受け、または債権を譲り受けて金銭債権の管理回収を行う法人のことです。資本金要件（5億円以上の株式会社）や取締役要件（弁護士が1名以上含まれること）などの厳しい条件をクリアし、法務大臣の許可を得た民間の事業者です。監督庁である法務省からの定期的な検査を受け、業務報告義務も課せられているため、違法な取り立てや暴力的な取り立てはございません。

A通常、住宅ローンを組む際は団体信用保険に加入しますので、債務者が死亡した場合はローンの残債と同額の保険が支払われます。しかし、死んでまで返さなければならない借金などありません。ご一緒に解決方法を模索していきましょう。

A代位弁済とは、まず債務者以外の第三者が債務者に代わって（代位して）債務を弁済し、次に債務を弁済した第三者が元々の債務者に求償する（支払いを求める）ことです。住宅ローンでは契約の際に必ず保証会社と保証契約を結びます。これにより将来住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社が債務者に代わって返済することになります。この弁済を代位弁済と呼びます。保証会社が弁済したからといっても、自分の借金がチャラになるわけではないので注意が必要です。

A住宅ローン滞納を含む債務問題を解決する方法は、任意売却などの様々な方法があります。債務問題を解決することを総称して債務整理と呼びます。債務整理には大きく、任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つの方法があり、任意売却は任意整理の一種です。借入額、担保（主に不動産）の有無、現在の収入、将来の収入などによって最適な解決方法が違います。

A住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促状や催告書が届くようになります。その後（目安：3〜6ヶ月後）「期限の利益」が喪失され、住宅ローンを分割返済する権利がなくなります。残ったローンは保証会社から金融機関へ代位弁済されることになり、今度は保証会社から一括で弁済するように請求がきます。これを支払えない場合、競売の申立てが行われ、競売費用（60〜200万円）は借金に上乗せされてしまいます。任意売却をすることでこれを回避することが可能です。活動期間が長いほど有利な条件で進められますので、できる限り早めのご相談が解決の鍵となります。

A期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという民法で定められた債務者の利益のことで、分かりやすく言うと「分割できる権利」です。購入代金を分割払いで返済する契約を結ぶことで債務者は期限の利益を享受することになります。ただし、一定期間（一般的には6ヶ月）返済が滞ってしまった場合、期限の利益（分割払いの権利）を喪失し、一括返済を迫られることになります。

A住宅ローンの返済が困難になってきた場合、「銀行にリスケジュールを相談する」「個人再生などの債務整理」「放置して競売になるのを待つ」「任意売却や親族間売買を行う」等の選択肢があります。銀行への相談は一時的な延命措置にとどまり、保証会社等の代位弁済後はリスケジュールを行うことは一切できなくなります。個人再生は弁護士費用がかかるほか様々な厳しい条件があります。競売は安く売り払われる可能性や情報が広く公開されるなどのデメリットがあるため、収入が増える見込みが無い場合は任意売却がベストの選択です。

A競売を申し立てられてもまだ解決はできます。しかし、このまま放っておくと損害金や競売費用が上乗せされてしまい解決困難になってしまいます。なるべく有利な条件で解決するためには一刻も早くご相談ください。

A昔は脅迫まがいの電話で取り立てされるということもありましたが、今では法律で禁止されています。電話や訪問で乱暴な言葉遣いで脅迫されるようなことはありませんのでご安心ください。もし相手が怒鳴るなどしてきたら、今すぐ弊社にご相談ください。法律顧問の弁護士が、あなたの代わりに対応いたします。

A任意売却に関するご相談は一切費用はかかりません。しかし、遠方への出張相談等、ご相談者さまから特別なご依頼がある場合は交通費等を実費でいただく事がございます。

Aローン返済滞納をするとブラックリストという台帳があるわけではありません。滞納した場合、信用情報機関に情報が登録されますが、返済完了した後には削除されますのでご安心下さい。信用情報機関にはローンの申し込み履歴やクレジットカードの作成履歴、返済の状況などの取引履歴が記録されており、日本には全国銀行個人信用情報センター（JBA）、クレジットインフォメーションセンター（CIC）、日本信用情報機構（JICC）の3社が存在します。

A債務整理とは、このままでは完済や支払いの継続が難しい場合、法律に則り、または当事者との話合いで支払い方法を整理したり、債務を圧縮、または帳消しにすることを言います。一般的には司法書士や弁護士などに依頼します。一方、任意売却の場合は、住宅ローンが払えない状況で、住宅ローンの残債や売却後の引越費用について等の整理を、物件の売却によって行い、生活の再スタートを気持ち良い状態でむかえることです。任意売却で残った債務と他の借入を合算して借金を圧縮、または帳消しにすることができます。