住宅ローンを滞納するとどうなる？競売までの流れとタイムリミット

「今月の返済が厳しい」「このまま滞納したら、家はどうなるのだろう」——そうした不安を抱えていませんか。

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には裁判所の手続きで家が売却される「競売」に進みます。ただし、競売までには一定の期間があり、その間にできることもあります。この記事では、滞納から競売までの流れと、「いつまでに動くべきか」を解説します。

※ 時期の目安は一般的なものです。実際の時期は、金融機関や保証会社、契約内容によって異なります。

滞納から競売までの大まかな流れ

最初の滞納から競売まで、一般的に1年〜1年半ほどで進みます。

1. 滞納1〜3か月：督促　金融機関から、電話やハガキなどで督促が届きます。 2. 滞納3〜6か月：催告書　返済を求める催告書が届きます。一般的に、6回目の滞納ごろに「期限の利益」を失います。 3. 期限の利益の喪失後：代位弁済　保証会社が、金融機関に残りのローンを一括で支払います（代位弁済）。以降は、保証会社から返済を求められます。 4. 滞納9か月目ごろ：競売開始決定　競売の申立てが行われ、裁判所から競売開始決定の通知が届きます。 5. 滞納10か月目ごろ：現況調査　裁判所の執行官が、家の状況を調べに訪れます。 6. 滞納13〜16か月目ごろ：期間入札の通知　入札の期間が決まり、通知が届きます。

「期限の利益」とは

分割で返済できる権利のことです。これを失うと、残りを一括で請求されます。

住宅ローンは、毎月の分割払いで返済できる約束になっています。この「分割で払える権利」を、期限の利益といいます。滞納が続いてこの権利を失うと、残りのローンを一括で返済するよう求められます。

競売が始まると、どうなるのか

家は裁判所の手続きで売却され、最終的には住み続けられなくなります。

裁判所の説明によると、競売の手続きは次のように進みます。

1. 開始決定・差押え：裁判所が手続きの開始を決定し、家が差し押さえられます（法務局に差押えの登記がされます）。 2. 売却の準備：執行官や評価人が調査を行い、調査の結果などをまとめた書類が作られます。売却の基準となる価格（売却基準価額）も決まります。 3. 売却の実施：期間入札などの方法で売却されます。情報は、インターネットの「不動産競売物件情報サイト（BIT）」で公開されます。 4. 入札から所有権の移転：最も高い価格をつけた人が、売却の許可を受けたあと、代金を納めます。 5. 引渡し：買った人は、代金を納めてから6か月以内に、引渡命令を申し立てられます。

競売は、市場の相場より安く売却されやすく、売却後も残る借金（残債）が大きくなりやすい傾向があります。

タイムリミットはいつか

任意売却は、競売の開札日の前日までに成立させる必要があります。

市場で家を売却する「任意売却」は、競売の開札日の前日までに売買を成立させる必要があります。債権者（金融機関や保証会社）の合意と、買主を見つける時間が必要なため、競売の手続きが進むほど、使える時間は短くなります。

選べる方法がもっとも多いのは、期限の利益を失う前の段階です。「まだ滞納していないが不安」という時点での相談が、いちばん余裕があります。

返済が苦しくなったら、早めにすること

• 金融機関に早めに連絡する：返済が難しくなりそうな時点で、状況を伝えます。返済期間の変更など、条件の見直しができる場合があります。
• 届いた書類を捨てない：督促状・催告書・裁判所からの通知は、状況を知る大切な手がかりです。
• 早めに専門家へ相談する：任意売却の実績がある不動産会社に相談すると、残された時間で選べる方法を整理できます。

まとめ

• 滞納から競売までは、一般的に1年〜1年半ほどで進みます。
• 滞納が続くと期限の利益を失い、保証会社の代位弁済を経て、競売の手続きに進みます。
• 任意売却は、競売の開札日の前日までに成立させる必要があります。早めの相談が選択肢を広げます。

沼津市・三島市エリアでの任意売却のご相談は

不動産王国株式会社は、全国任意売却協会に加盟しており、沼津市・三島市・清水町・長泉町を中心とした静岡県東部エリアで任意売却のご相談を承っております。「まだ滞納していないが不安」という段階でも構いません。ご相談・秘密厳守で対応いたします。お一人で悩まずお気軽にご連絡ください。

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