相続した実家はどう分ける？現物・代償・換価の3つの方法と売却の期限

「実家を相続したけれど、兄弟でどう分ければいいのか分からない」——遺産に不動産が含まれると、こうした悩みが出やすくなります。

不動産は、現金のように「ちょうど等分」にできません。この記事では、不動産の主な分け方と、売却を考えるときに知っておきたい期限をまとめます。

※ 税金や期限の取り扱いは、個別の状況によって異なります。詳しくは税理士・税務署にご確認ください。

不動産の分け方は、主に3つ

家庭裁判所の説明では、遺産の分け方は主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つです。

1. 現物分割：遺産そのものを分ける方法です。たとえば、実家の土地は長男、預貯金は次男、のように財産ごとに分けます。 2. 代償分割：一人または複数の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人に金銭を支払う方法です。実家に住み続けたい人がいる場合などに向いています。 3. 換価分割：不動産を第三者に売却し、その代金を相続人の間で分ける方法です。

「共有のまま」は、問題を先送りしやすい

分け方が決まらず、共有名義のままにするのは、あまりおすすめできません。

共有名義の不動産は、売却や建替えなどの大きな判断に、共有者の合意が必要になります。時間がたつと相続が重なり、共有者が増えて、話し合いがさらに難しくなることがあります。

売却を考えるなら、3つの期限を確認

期限は、それぞれ別々に決まっています。

• 相続登記：不動産を取得したと知った日から3年以内　遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。
• 相続税の申告：死亡を知った日の翌日から10か月以内　申告と納税の期限は、同じです。
• 取得費加算の特例：相続開始の翌日から、申告期限の翌日以後3年を経過する日まで　目安は、相続開始から約3年10か月です。相続税がかかった人が、相続した不動産を売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより、売却益にかかる税金が小さくなる可能性があります。

売って分ける（換価分割）の進め方

1. 相続人全員で、売却に合意する：一人でも反対すると、進めるのが難しくなります。 2. 相続登記をする：売却するには、まず名義を相続人に変えるのが一般的です。 3. 査定・媒介契約：不動産会社に査定を依頼し、売却を任せる契約を結びます。 4. 売買契約・引渡し：買主が決まったら、売買契約を結び、物件を引き渡します。 5. 代金を分ける：売却代金から費用や税金を差し引いた金額を、取り決めた割合で分けます。

まとめ

• 不動産の分け方は、主に現物分割・代償分割・換価分割の3つです。
• 共有のままにすると、売却などの判断が難しくなり、問題を先送りしやすくなります。
• 期限は、相続登記が3年以内、相続税の申告が10か月以内、取得費加算の特例が相続開始から約3年10か月です。

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