任意売却と相続のことなら不動産王国株式会社が運営する「不動産のお悩み診療所」にお任せください。

競売は、「物件の内見をすることができない」、「住宅ローンを組みづらい」、「落札したとしても居住者を立ち退かせるために法的な手続きが必要な場合がある」等、かなり特殊なマーケットです。

そのため通常の相場よりかなり低く落札される傾向にあります。

それに比べて任意売却は、一般の不動産売買と同じマーケットで売却するため、相場前後の適正価格で販売を行うことができるのです。

任意売却をしたとしても、残った借金は無くなりません。

任意売却後は担保のない無担保債権として返済をしていかなければなりません。

しかし、債権者と今後の返済条件を交渉することができる場合がありますので、生活に無理のない範囲で返済を続けていくことができる可能性が高いです。

いちばん大切なことは任意売却の経験と法的知識が豊富な会社を選ぶことです。

任意売却は販売以外に各債権者との調整の話し合いなど複雑な手続きが多いので専門に取り組んでいる会社でなければなりません。

次に、まだ公債権者（役所や税務署等）の差押えがされていないならば少しでも払い続けて差押えされないように気をつけて下さい。

最後は引っ越しです。

もし引っ越しできるならばできる限り早期に引っ越しをして下さい。

やはり居住中よりも空室のほうが見栄えが良いので高く売却できる可能性が高いからです。

任意売却は債務整理の一種であるため、弁護士に相談することは可能ですが、任意売却は自宅等の不動産を売却するのは不動産会社です。

弁護士は宅地建物取引業免許を持っていないため、任意売却は弁護士だけではすることができず、必ず任意売却に長けた不動産会社と共同で問題解決にあたる必要があります。

また、法人の任意売却の場合、売却する資産の規模や時期などは税理士と協力して判断します。

さらに、不動産取引には司法書士が必要ですし、不動産鑑定士が査定する場合もあります。

つまり、任意売却を成功させるには、弁護士の力だけではなく、各分野の専門家が協力して問題解決に当たることが大切なのです。

どしても自宅を手放したくない場合、リースバックや親子間売買といった方法があります。

リースバックとは自宅を第三者へ任意売却し、その第三と賃貸借契約を結ぶことで、賃料を払いながら自宅に住み続け、ある一定期間経過した後に買い戻す制度です。

親子間売買とは、リースバックの第三者が親族になったケースです。

将来資金に余力がでてくれば、自宅を買い戻しできる可能性もあります。

任意売却に必要な費用（抵当権抹消費用、登記費用、仲介手数料等）は、物件の売却代金から控除して捻出されます。

自己破産をすれば、自宅は処分されてしまいますので、任意売却をする意味がないと思われるかもしれませんが、実はそうではないです。

資産のない状態またはかなりオーバーローン状態で自己破産すると「同時廃止」という簡単な手続きとなります。

しかし、資産（自宅）を所有した状態で自己破産した場合、裁判所では同時廃止とは異なる「管財事件」として扱われる可能性が高く、裁判所より破産管財人が選任され、資産の処分を行うことになります。

管財事件の場合、数十万円の予納金が必要になるだけでなく、手続きにかかる時間も長くなってしまいますので、自己破産するとしても任意売却をしてから行ったほうがメリットが多いです。

初回面談では、ご相談者様の住宅ローンの返済状況や滞納状況、生活状況や家族構成などについて詳しくお伺いさせていただきます。

お話をお伺いさせていただき、任意売却が最善の選択肢であるかどうか検討いたします。

もし任意売却が最善であった場合、任意売却の流れをご説明させていただき、手続きの案内を行います。

ローンの返済を滞納してしまうと、最終的には競売となってしまいます。

競売は通常の売却と比較すると様々な点で異なり、通常の相場価格の6～8割程度の価格となってしまう可能性があるばかりか、長期間に渡る遅延損害金や競売費用の実質負担がかかるため、抵当権を設定していた金融機関は債権の回収ができなくなってしまいます。

金融機関はできるだけ多くの債権をできるだけ早く回収したいと考えているので、債務者と金融機関の利害が一致し、任意売却に協力して頂けます。

また、抵当権が複数ある場合、競売された代金が払われる（配当される）のは、抵当権の設定日順となり、後順位の債権者には1円も払われないこともあります。

その場合、後順位抵当権者としても、任意売却に協力することで抵当権抹消応諾費（ハンコ代）を回収できた方がゼロよりはマシであると考えますので、任意売却に協力して頂けます。

サービサー（債券回収会社）とは、金融機関等から委託を受け、または債権を譲り受けて金銭債権の管理回収を行う法人のことです。

資本金要件（資本金5億円以上の株式会社であること）や取締役要件（常務に従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれていること）などの厳しい条件をクリアし、法務大臣の許可を得た民間の事業者となります。

債権回収会社は監督庁である法務省からの定期的な検査を受けるだけでなく、定期的に業務を報告する義務が課せられていますので、違法な取り立てや暴力的な取り立てはございません。ご安心下さい。

通常、住宅ローンを組む際は団体信用保険に加入しますので、債務者が死亡した場合はローンの残債と同額の保険が支払われます。

しかし、死んでまで返さなければならない借金などありません。

ご一緒に解決方法を模索していきましょう。

代位弁済とは、まず債務者以外の第三者が債務者に代わって（代位して）債務を弁済し、次に債務を弁済した第三者が元々の債務者に求償する（支払いを求める）事です。

住宅ローンでは、契約の際に必ず保証会社と保証契約を結びます。

これにより、将来住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社が債務者に代わって返済することになります。

この弁済を代位弁済と呼びます。

保証会社が弁済したからといっても、自分の借金がチャラになるわけではないので注意して下さい。

住宅ローン滞納を含む債務問題を解決する方法は、任意売却などの様々な方法があります。

債務問題を解決することを総称して債務整理と呼びます。

債務整理には大きく、任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つの方法があり、任意売却は任意整理の一種です。債務整理の方法は、借入額、担保（主に不動産）の有無、現在の収入、将来の収入などによって最適な解決方法が違います。

もちろん、誰でもどの債務整理でも可能ということではなく、債務整理には様々な条件があります。

例えば任意売却の場合、任意売却を行うには債権者の同意、連帯保証人の同意などが必要です。

住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促状や催告書が届くようになります。

その後（目安：3～6ヶ月後）債務者の債務不履行により「期限の利益」が喪失されます。

これにより住宅ローンを分割返済する権利がなくなります。

残ったローンは保証会社から金融機関へ代位弁済されることになります。

保証会社から弁済されたからといっても、借金が免責になるわけではありません。今度は保証会社から一括で弁済するように請求がきます。

これを支払えない場合、保証会社から競売の申立てが行われて競売手続きが開始されることになります。この場合、競売費用（60～200万円）は債務者の借金に上乗せされてしまいます。

競売が行われると、強制的に所有権が落札者へ移りますので、そのまま居住を続けると不法占拠状態となってしまい、場合によっては強制執行によって強制的に退去させられてしまう事もあります。

このようにデメリットの多い競売ですが、任意売却をすることで回避する事が可能です。

任意売却の活動期間が長がければ長いほど有利な条件で進めることができますので、できる限り早めにご相談頂きことが解決の鍵となります。

期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという民法で定められた債務者の利益のことで、分かりやすく言うと「分割できる権利」です。

何千万円もする住宅を一括でしか購入できないとなると、ほとんどの方は購入することができません。

しかし購入代金を分割払いで返済する契約を結ぶことで債務者は期限の利益を享受することになります。

ただし、一定期間（一般的には6ヶ月）返済が滞ってしまった場合、期限の利益（分割払いの権利）を喪失し、一括返済を迫られることになります。

任意売却と競売の違いを記載します。

①売却価格：任意売却⇒市場相場程度　

　　　　　　競売⇒市場の6～8割程度

②諸費用：任意売却⇒売却代金から捻出

　　　　　競売⇒自分で持ち出し

③引越し費用：任意売却⇒売却代金から捻出できる場合がある。

　　　　　　　競売⇒自分で用意する必要がある。

④プライバシー：任意売却⇒通常の売買と同じで守られる。

　　　　　　　　競売⇒官報、インターネットなどで広く公開される。

⑤残債：任意売却⇒圧縮でき、今後の支払い条件も交渉できる。

　　　　競売⇒多くの残債が残り、今後の支払い条件の交渉は厳しい。

⑥個人の意思：任意売却⇒ある程度考慮される。

　　　　　　　競売⇒一切考慮されない可能性がある。

上記を見比べると任意売却を選ぶほうがメリットがあると思います。

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（債務超過物件）を債権者の合意を得て売却することです。住宅ローンを滞納すると、ご相談者さまがローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、金融機関は住宅ローンの一括返済を要求してきます。住宅ローンの一括での返済ができない場合、金融機関は担保となっている自宅を競売にかけ、その競売代金から貸したお金を回収しようとします。

住宅ローンの返済が困難になってきた場合、以下のような選択肢があります。

●銀行にリスケジュールを相談する

●個人再生などの債務整理

●放置して競売になるのを待つ

●任意売却や親族間売買を行う

銀行に相談すれば返済期間・条件の変更が可能ですが、現在の収入や年齢などの審査項目があり、もし変更ができたとしても、それは問題の解決ではなく一時的な延命措置です。また、保証会社等の代位弁済後はリスケジュールを行うことは一切できなくなります。

個人再生は法的な債務整理方法ですが、弁護士費用がかかるほか、様々な厳しい条件があります。

競売にかけられてしまうと、「安く売り払われてしまう可能性がある」、「広く情報が公開されてしまう」、「引渡し等に関して個人的な事情が一切考慮されない」等、様々なデメリットがあります。

ローンの返済が難しく、収入が増える見込みが無い（収入自体がない）場合は任意売却をされるのがベストの選択です。

競売を申し立てられてもまだ解決はできます。しかし、このまま放っておくと損害金や競売費用が上乗せされてしまい解決困難になってしまいます。なるべく有利な条件で解決するためには一刻も早くご相談ください。

昔は脅迫まがいの電話で取り立てされるということもありましたが、今では法律で禁止されています。電話や訪問で乱暴な言葉遣いで脅迫されるようなことはありませんのでご安心ください。もし、相手が怒鳴るなどしてきたら、今すぐ弊社にご相談ください。法律顧問の弁護士が、あなたの代わりに対応いたします。

任意売却に関するご相談は一切費用はかかりません。しかし、遠方への出張相談等、ご相談者さまから特別なご依頼がある場合は交通費等を実費でいただく事がございます。

月々の返済額や返済期間を変更することで住宅ローンの返済が可能であれば、弊社がどのような金融機関と交渉すれば良いかをアドバイスいたします。金融機関が返済条件の変更に応じない場合は、家族や親族、投資家に自宅を購入してもらい、賃貸戸建として住み続けるという方法があります（リースバックという手法です）。

任意売却は債務整理の一種であるため、弁護士が対応することは可能です。しかし、任意売却は自宅等の不動産を売却する不動産取引です。弁護士は宅地建物取引業免許を持っていないため、任意売却は弁護士だけではすることができず、必ず任意売却に長けた不動産会社と共同で問題解決にあたる必要があります。また、法人の任意売却の場合、売却する資産の規模や時期などは税理士と協力して判断します。さらに、不動産取引には司法書士が必要ですし、不動産鑑定士が査定する場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには、弁護士の力だけではなく、各分野の専門家が協力して問題解決に当たることが大切なのです。

ローン返済滞納をするとブラックリストという台帳があるわけではありません。

ローン返済を滞納した場合、信用情報機関に情報が登録されますが、返済完了した後には削除されますのでご安心下さい。

※信用情報機関とは、金融機関等がローンの審査の際に、金融機関等が個人の信用力を判断するための情報を提供している期間です。

信用情報機関にはローンの申し込み履歴やクレジットカードの作成履歴、返済の状況などの金融機関との取引履歴が記録されています。

現在日本には『全国銀行個人信用情報センター（JBA）』『クレジットインフォメーションセンター（CIC）』『日本信用情報機構（JICC）』の3社が存在します。

債務整理とは、このままでは完済や支払いの継続が難しい場合、法律に則り、または、当事者との話合いで、支払い方法を整理したり、債務を圧縮、または帳消しにすることを言います。一般的には、司法書士や弁護士などに依頼します。 一方、任意売却の場合は、住宅ローンが払えない状況で、住宅ローンの残債や、売却後の引越費用について等の整理を、物件の売却によって行い、生活の再スタートを気持ち良い状態でむかえることです。カードローンや消費者金融などからの借入と住宅ローンがあり、全ての返済が滞りがち、または、支払いの見込みが立たない場合、 任意売却で残った債務と他の借入を合算して借金を圧縮、または帳消しにすることができます。