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静岡県沼津市で親から相続したアパートで賃貸経営を行うOさん。ファミリー用の2～3DKのアパートを2棟10戸所有しています。以前はサラリーマンとして勤務していましたが、親からアパートを相続した時に脱サラし、専業大家となりました。相続した当初は空室も少なく家賃も安定していましたが、だんだんと空室期間が長期化、家賃を下げて何とか入居者を確保している状況でした。しかし、5年程前から近隣で7棟もの賃貸マンションが建築され、その影響で全体的に家賃相場が下がってしまいました。空室率も50%を超え悪化。アパートと共に相続した建築時のアパートローン借入返済が難しくなったと当協会に任意売却のご相談をいただきました。

Oさんのアパート2棟を収益物件として売却した場合、残債の7割程度にしかなりませんでした。しかし、Oさんの物件は土地が広く資産価値は高いため、土地としての売却をご提案させていただきました。空室が多かったアパートA（6世帯）の住民をアパートB（4世帯）に移し、アパートBを解体。アパートBと駐車場用地を土地として売却することに成功、敷地全体の約68%を土地として売却できました。残りのアパートAは収益物件として売却し、結果的に残債以上の価格で売却でき、任意売却することなく解決となりました。

アパートからの収入が無くなったため、Oさんは就職活動をする必要がありましたが、2ヶ月ほどで再就職は決まりました。専業大家になる前は大手企業で営業マンとして働いていたため、その経歴を生かして中小企業の営業職になられたそうです。

親から相続した土地とアパートを守れなかったのは残念ですが、今は借金の心配もなくなり安心しています。久しぶりの会社勤めは疲れますが、だんだんと慣れてきました。今後は自宅が買えるように頭金を貯めたいと思います。

相談者Uさんは知人の不要不動産である戸建てを購入。収益物件として賃貸人を住まわせローンの支払いを続けてきました。しかし、数年後賃貸人が転居により空室状態へ。しばらくの間賃貸人が居ないままローンの支払いを続けておりました。それに加え、自身の経営している販売業が並行して悪化してきたこともあり、支払いが困難に。このままでは自分自身ではどうすることも出来ないと不安になりご相談されました。

ご相談いただいた時にはローンの滞納５カ月に加え、市の税金滞納も２００万弱になっておりました。　実勢価格と残債務の開きもありましたので、その情報も提示し、任意売却という形をご提案しました。契約日の数日前には市役所の方から差押え登記をされてしまい、本人に支払う意思がある為、役所との交渉を真摯に行いました。そのため差押えの解除に応諾していただくことが出来、無事に契約につなげることが出来ました。

販売期間が長く、なかなか成約に至りませんでしたが、無事に契約を終えることが出来、現在は残債務と税金の滞納を分割にて支払いを続けております。任意売却後も事業も続けながら完済に向けて頑張っています。

支払いに関する書類などが難しいことだらけで、すべてが不安でした。そのたびに担当の方に連絡をし、丁寧に話を聞いてくださるので、不安を和らげることが出来ました。なかなか成約にならない物件で、幾度も価格の変更をせざるを得ませんでしたが、最終的には無事に売却先を決めることが出来、尽力してくださった協会の方に感謝しております。

お仕事を定年退職され年金収入で生活を送っておられるT様夫婦。住宅ローンの支払はあと少しの中、バリアフリーに変えたリフォームローンが圧迫して支払滞納が発覚。競売開始決定通知書が届き、このままだと家は競売になってしまう状況となりました。何とか住み慣れた自宅で今のまま暮らしを続けていけないかと方法を探してご相談にみえました。問題なく今の家に住めるのであればリースバックという方法を実現したいとのご希望でした。

毎月の住宅ローンの返済が滞納している状況でしたので、支払っていける賃料と債務額の完済が出来る条件で利回りを算出し、不動産投資家のお客様へご提案したところ買取不可となりましたが、再度条件整理を行い弊社で買取をし無事にご希望のリースバックの形で、家の家に住み続けられることとなりました。

住宅ローン残債額を完済し手元にも現金を確保でき、所有権移転後も今までの家で今までと変わらぬ生活が出来ています。旦那様はまだまだ働きたいとの事でお仕事もご紹介させて頂き、ご希望のリースバック契約も出来て嬉しいと大変喜んでいらっしゃいました。

住宅ローンの支払が出来ていなかった不安と、もうすぐ競売になるのではという不安、住み慣れた家から離れたくないという不安がたくさんありました。希望通りリースバック契約でき今の家である自宅に住み続けられることが大変うれしいです。変わらぬ生活が戻ってきて、相談して良かったと思っています。

自営業の相談者Mさん。収入が減り始めていたところに新型コロナウイルスの影響が重なり、毎月の住宅ローン返済が厳しくなったためローンを滞納することとなってしまったとのこと。 ご高齢である相談者様のお母様と所有権及び債務が共同名義になっている為、お母様にはなるべく迷惑をかけない範囲で高く売却してほしい、とのご依頼を受けました。 オーバーローンとなる残債についてはその後支払っていきたいとのお話でした。

相談者様は、全額返済をご希望でしたが、相場よりもかなり高額になってしまう為、その点をご理解いただき、オーバーローン状態でも売却させていただけるようご説明させていただきました。お話を聞かせて頂くと、既に住宅ローンを滞納していることや、お母様に迷惑をかけないで解決したいというお心、また、お母様に迷惑をかけたくないという想いがありました。債権者の担保評価が高かった点などもご提案させて頂きました。

転居し新生活をお過ごしいただいております。残債については、住宅ローンのみで200万円ほど残りましたが、こちらは債権者とご相談させていただき、月々1万円のご返済をしていくという結果になりました。現在のご収入に合わせてのお支払いで済ませることができ、負担の無い生活になっているようです。

ご相談者様からは、「長い間ローンの全額返済にこだわっていたが、今回相談したことで相場や任意売却での契約不適合責任の免責が買主にどれだけの負担になるのかを知ることができ、オーバーローンでの売却を決意しました。競売になってしまうと、母親の心身に負担がかかるので、早期に売却できたことが何よりです。」とのお言葉をいただきました。