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お母さまは現在お元気で暮らしていますが、実は数ヶ月前に一度体調を崩し数日ですが検査入院をしています。
その際、お母さまは万が一を考えて遺言を書いておこうとしたのですが、いざとなるとどう書いていいのかわからない。
そのことがきっかけで、お母さまはF様ご夫婦に相談し、将来を考えて今のうちに相続対策をしようと考えました。
そんな中、近所に「不動産相続の相談窓口」があり勉強会に参加し、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーへ相談に至ったのでした。

お父様が無くなった時に自宅はお母さまが、そのほかの不動産はすべてF様が相続しました。
その際、兄弟には現金で分割をしています。
しかし、今度は状況が異なります。
下の弟様は現在結婚していますが、賃貸住まいのため、「自分の家が欲しい」とよく言っているそうです。
お母さまが無くなった時には、下の弟様は不動産を欲しがるでしょうし、そうなると上の弟様も欲しがると思われます。
今回も現金で分割か、あるいは土地を渡すべきか、F様は悩んでいました。
賃貸アパートは収入より支出が多い状態。これをそのままにして相続すべきか？
4棟ある賃貸アパートですが、現在空室が増えてきており家賃も下がっている状況です。
これをそのままにしておくのはもらう側にとってもお荷物になるだけ。
むしろ赤字であれば大きな負担です。
どの不動産を渡すにしても、自分達に残すとしても、兄弟ですからみんなが幸せになる分け方をしたい。
F様はそれを望んでいました。
そこで、この機会にこの賃貸アパートについても改善を施したいとF様は考えていました。

「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、まずF様の所有財産の内容と相続評価、市場評価（価値）、収益性の現状を把握するため、ROA診断をお勧めしました。
ROAとは、Return on Assetsの略で事業に投下されている資産に対して利益がどれくらいあるかを示した指標です。その資産がどれだけ効率性があるかを測ることができます。
F様、奥様、お母さまにそのことを説明すると、「ぜひやって欲しい」とおっしゃっていただき、提出された必要な書類から「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーはROAを作成しました。
そのことで、まずは資産状況が全て見える化され、F様も現状をはっきりと把握することができました。
するとわかったのは、F様の資産はほぼ不動産で分割ができないということでした。
そして所有する不動産は多いのですが、収益が悪化しているということもわかりました。
このままではF様の望む幸せな相続はできません。
そこで、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは総合的な資産構成の改善案を考えることにしました。
土地全体の再開発をすることで、アパートの収益を改善
「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーが賃貸アパートを実際に見にいってみると、アパート2棟は入り口が道路に面しているのですが、後の2棟はぐるっと回らないと入り口には入れない作りとなっていました。
なぜかと言うと、4つあるアパートの道路側2つのアパートの間は室外機など設備置き場として使われており、人が通れるほどの空間がないためでした。
一方でその付近にある母屋は老朽化が進み、高齢のお母さまが住むには寒く住みづらい家となっていました。
そこで「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、母屋を改修すると同時に、母屋とアパート4棟の領域を整理し、奥のアパートに入りやすいように動線を作ることを提案しました。
そうすることで、賃貸アパートの空室率と、母屋の老朽化の両方の問題を解決できます。
これにはF様もご納得いただくことができました。
今後は、稼働が悪い近隣の太陽光発電の改善も実施予定。
資産を整理した状態で兄弟間の配分を検討する。
近隣の太陽光発電についても、収益率が悪いということが問題となっていました。
「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、太陽光発電については、賃貸アパートを建てて別の土地活用をすることをご提案しました。
収益シミュレーションの結果、賃貸アパートの方が利益が出そうだと言うことでこちらもF様は快諾。
母屋の次はこちらに取り掛かることになりました。
これらにより、資産を相続した後にはどれくらいの利益が出るかが誰が見てもわかる状態となりました。
この状態でF様兄弟の分割案を考え、兄弟間できちんと話し合うことができたそうです。

一言で賃貸アパートがあると言っても、それを相続した際に収益はどうなのか、結局負債を抱えることにはならないかというように、後のことを考えて相続を考える必要があります。
特に、兄弟への分割予定がある場合などは、事前にお互い収支を理解した上で相続を行わないと、後で揉めることにもなりかねません。
今回の事例のようにROAを作成することはおすすめです。第三者が見てもその資産の収益性を理解することができます。
初心者がROAを作成するのはちょっとハードルが高いので、自信がない方は今回のように専門家が入ってもらうと安心です。
土地活用など、資産を生かす手立てを考えましょう
ROAを作成して、どうやら収益性が悪い、赤字にある資産がある可能性もあります。負債が発生しそうな資産はそのままにしておきますか？いいえ、やはり改善したいものですよね。
これを機会に、せっかくの資産を有効活用できないか手段を考えて見ましょう。
場合によっては売却や土地活用など色々な方法があります。
もちろん諸費用などを考慮すると現時点では土地活用をしないほうが良い場合などもありますので、きちんとシミュレーションすることも大切です。

S様は保有の財産が多いわりに全体の収益比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
全く利用せず持て余している土地もあり、この土地を使って効率よく収入を得たいと思っていました。
また複数の遊休地・貸地・借地権を保有しているS様は、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいと思い不動産の専門家に相談しようと考えました。
そこでS様は、「不動産相続の相談窓口」のチラシを思い出し、相談してみることに決めました。

土地の相続についてS様は、奥さまとお子様に土地を平等に分割して分ければ問題ないと考えていました。
しかし「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーに「財産の分け方を間違えると節税にも失敗する」と説明されました。
例えば、財産が1億6000万円あり、配偶者と子ども2人に財産を分けるとします。一次相続では配偶者が全ての財産を相続すれば、
相続税はゼロになります。これは「配偶者の税額軽減」という、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までは相続税は課税されない制度があるからです。
それならば、とりあえず財産は配偶者が全部相続するのがよいと思ってしまいがちです。
しかしこの制度を利用して多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子供たちに二次相続が発生します。子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになるのです。
配偶者がまだ若い場合は、一次相続で全部財産を相続しその後何らかの節税対策をすることも可能ですが、配偶者が高齢で一次相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になってしまいます。
このように、配偶者の年齢によっても財産をどう分けるかで節税に失敗してしまうこともあるのです。相続においては、二次相続まで見据えた最適な分配比率を考える必要があります。
また、財産の中身を分析せず比率だけを考えて財産を分けることは危険です。
S様はこれからの遺産相続の相談も大事ですが、現在の保有財産からの収益をあげることがまず最優先と考えていました。
そのためにも、しっかりと保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

財産の中身を分析するためにS様は、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーに「財産分析書」を作成してもらうことにしました。
そして分析をして財産を分類したところ、多数保有している土地のうち400坪規模の遊休地3つと200～300坪の貸地2つの収益性が低いことがわかりました。
そこでアドバイザーは貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。
S様の優先事項は収益改善なので、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは様々な「企画」を考えその収支のみの比較をすることにしました。 シミュレーションシステムを使い、貸店舗（建設協力金方式）、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合について、数字を入力してシミュレートを行いました。
アドバイザーがシミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、S様は土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解することができました。

複数の土地を所有していても、立地条件などによって資産価値は変わります。所有している土地がどのような土地なのかをしっかりと把握しておかなければ、その土地から得られる利益がどれくらいが妥当なのかを理解することはできません。
S様のように土地を活用することなく持て余してしまっている人も多いと思います。不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をすることもあるかもしれません。
そのようなことがないよう、客観的に財産を分析してデータ化し、不動産の知識がない人でもわかりやすく納得のいく説明をしてくれる不動産のプロを見つけ、相談をしてみましょう。 また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。複数所有している土地のそれぞれの価値を理解できていれば、正しい分配比率で相続人に分配することができるでしょう。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。もし自分が相続人になる場合は、その財産の中身がどのようなものなのかをまず把握しましょう。
相続というと、お金や土地を引き継ぐというプラスのイメージがあるかもしれません。しかし、相続はプラスだけでなく、借金などのマイナスの遺産も引き継がれるのです。
また、土地は所有するだけで固定資産税を払う必要があります。
相続した土地が利用価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあります。
このようなことを避けるためにも、遺産相続をした場合はまず遺産の中身を分析し、有効に活用しましょう。

相続について何も知識がなかったY様。
ご主人が亡くなり、相続についてそろそろ何かしなければならないのだろうなぁとなんとなく思ってはいても、何をすればいいのかわからない内に2年以上経ってしまいました。
そんな時たまたま「不動産相続の相談窓口」のダイレクトメールが家に届きます。
それを見たY様は勉強会に参加することに決めました。
そしてその勉強会で、相続税は10ヵ月以内に納税しなければならないということを知ります。
相続手続きを早くしなければいけないことに気づいたY様は、勉強会終了後すぐに不動産相続の相談窓口のアドバイザーに相談に行きました。

本来、相続税の申告と納税は被相続人が死亡してから10ヵ月以内に行うことになっています。
調査が入れば、知らなかったから過ぎてしまったでは済まされません。
ご主人が亡くなって2年以上経っているので早く払う必要がありますが、現金をそんなに沢山は持っていません。
相続税はいくらぐらいになるのだろうかと、Y様は不安を感じていました。
700坪の農地は、もともとご主人が兄と共有で持っていたものでした。
ご主人が亡くなってから何も手続きをしていなかったので、ご主人の持ち分は、Y様とお子さま4人とで相続したことになっていて、今はひとつの農地をご主人の兄を含めた6人で持っている状態です。
しかし後々Y様自身が亡くなることを考えると、土地はお子さまたちとその叔父にあたるご主人の兄が共有するといういびつな状態に。
そうなると、事情もわからないお子さまたちが叔父さまと話し合って土地をどうにかするのも大変です。
話がまとまらずに土地は放置することになってしまったり、トラブルを抱えることになったりするかもしれません。

相続税の資金問題に関しては、まずは金額を確認する必要があります。
「不動産相続の相談窓口」が店舗で提携している税理士に確認すると
支払う金額は50万程度であることがわかりました。
50万円であればY様も払えない金額ではありません。これにはY様もホッと一安心。
そのため、相続税の資金に関しては何も問題がなくなり、Y様はすぐに手続きをしました。
その後「不動産相続の相談窓口」店舗にて土地を買い取ることをご提案をさせて頂きました。
相続税については問題なかったものの、ご主人の兄が共有名義に入っている土地に関しては、今のうちに対処をしておいた方がよさそうです。
話をさらにお聞きすると、Y様は今、離婚して家に戻ってきた長女とその子供（孫）2人とで、合わせて4人で暮らしているのですが、
生活資金に困っていて、それについてはほかの二人のお子さまも心配しているようでした。
「不動産相続の相談窓口」アドバイザーは土地を売却し現金化してはどうかと提案しました。
Y様の農地は700坪の広さがあり、駅の近くにあります。住宅地にすれば好立地で需要もあります。
これにはY様もお子さまたちも納得しました。
Y様のお兄様にも不動産相続の相談窓口のアドバイザーが提案内容について丁寧に説明し、賛成していただけました。
その後はとんとん拍子で話が進み、無事トラブルなく相続手続きを済ませることができました。

相続についての知識がほとんどゼロの状態で勉強会に参加したY様。
勉強会に行くより先に税務署から連絡が来ていたら、何もわからず法廷通りに土地を分けることになっていたでしょう。
後々、事情もわからないお子さまたちが叔父さまと話し合って土地をどうにかするのも大変です。話がまとまらずにトラブルを抱えることになっていたかもしれません。
早めに対応をしなければ、このように手続きがどんどん複雑になっていくのです。
そして、時間が経てば経つほど状況も変わっていきます。
相続人が亡くなりその子供に権利が移れば、相続人が増えることもありますし、例えば相続人の一人が認知症を患った場合は...などリスクは増すばかりです。
このように相続の手続きはいつかやろうと放置して長い期間が過ぎると、思わぬトラブルが起こりかねません。
トラブルを未然に防ぐためにも、なるべく早いうちに手続きを行いましょう。
そもそも、期日を過ぎているのに納税ができていないということは決してあってはならないことですよね。
知らなかったでは済まされません。
今回の例ではY様は10か月以内に納付しなければならない相続税を支払っていませんでした。
また相続は土地やお金を引き継ぐだけでなく、被相続人の借金を引き継ぐことになるなど
損をしてしまうケースもあります。
相続はいつやってくるかわかりません。
相続手続きで失敗しないためには、最低限の基礎知識は身につけておいたほうがよいでしょう。

T様のお母様は現在年金で暮らしており、介護費用が発生した場合はT様が支払いをしています。
それは結構な金額です。
これから先の介護費用はどれくらいかかるのか、自分の稼ぎだけで払うことができるのか、
T様は以前から不安を感じていました。

T様のお母様は、今まではとくに体の不調もなく生活していました。
しかしここ半年ほどで急激に体調が悪化し、認知症の症状がではじめました。
T様はお母様の認知症の症状が進むスピードが早いことをとても心配していました。
認知症が進めば、T様一人でお母様のお世話をするのは難しくなるのでヘルパーさんに来てもらったり、デイサービスを利用したりすることになるかもしれません。
病院での治療費もかかります。
お母様がケガをしないように、階段に手すりをつける・部屋の段差をなくすなど、家の改修工事が必要になる場合もあります。
今まではT様が介護費用を支払っていましたが、このまま症状が進めば払えなくなってしまうかもしれません。
お母様の認知症の進行具合からいっても、できるだけ早く介護資金の問題を解決する必要があります。
T様はもともとお母様がご高齢ということもあり、不動産相続について学ぼうと「不動産相続窓口」のチラシがきっかけで何度か個別相談に参加していました。
そこで今後の介護資金の解決策はないか、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーに個別に相談をすることにしました。

T様の不動産資産は、現在お母様と暮らしている持ち家とその敷地のみです。
他に亡くなられたお父さまから相続した土地などもないので、土地を貸したり売却して収入を得ることはできないかと思われました。
しかし「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーが実際にT様の実家を見に行ったところ、T様とお母様が暮らす家は土地の半分ほどしか使っておらず、他は駐車場や倉庫、自家菜園などに使用していることがわかりました。
今はお二人しか暮らしていないのでそれほどスペースは必要なく、駐車場や倉庫などは不要と思われます。
駐車場や倉庫に使われている土地を利用して、戸建賃貸や小さめの賃貸アパートを建てれば
そこから収入を得ることができる可能性があります。
しかし、T様は家賃収入で継続的に収入を得ることよりも認知症が進行しているお母様の介護費用のために出来るだけ早くまとまった資金が必要だと思っていました。
そこで「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、全体の敷地のうち自宅部分だけを残して、残りの土地を売却することを提案しました。
T様の土地は250坪で、自宅に使われているのはそのうちの120坪です。
残りの130坪を売却すれば、売却金額は約4,000万円ほどになると想定されます。
これなら十分な介護資金になるとT様は安心し、敷地を分割して売却することに決めました。

使っていない土地がある場合、土地を貸す、売却するなど複数の選択肢があります。
土地を売却することのメリットはまず、資産を現金化できることです。
現金化することで、その資金で住宅ローンを支払ったり、または他の立地のよい土地を買ったりすることもできます。
今回のケースでは、T様はなるべく早くお母様の介護費用に使う資金が必要でした。
そのため、土地を売却してまとまった資金を得ることを選択したのです。
また現金化することで相続人が複数いた場合に遺産を分けやすくなります。
T様は2人姉妹ですので、お母様が亡くなられた場合は残った現金を平等に分けることができます。
もちろん、土地を売却するのはデメリットもあります。
土地を貸した場合と違い、売却してしまえばそれ以降はその土地を利用して収益を得ることはできなくなりますし、宅地として使用していた不動産資産を現金化することで、相続税上の評価は大きく上がります。
それによって相続税がかかるようになってしまうということもありますし、売却して得た利益にも税金がかかります。
使っていない土地をどう利用するかは、ご自分の状況、その土地がどのようなものかで選択肢は変わります。
それぞれのメリット・デメリットをきちんと把握したうえで判断しましょう。