オーバーローンの家を売るには｜不足分の考え方と選択肢・税金の特例

「家を売りたいが、ローンの残りが売れる金額より多いかもしれない」——こうしたご相談は、とても多いです。

売れる金額よりローンの残りが多い状態を、「オーバーローン」といいます。この記事では、オーバーローンの家を売るときの考え方と、選べる方法、税金の特例をまとめます。

オーバーローンとは

売れる見込みの金額より、ローンの残りが多い状態です。

家を売るときは、買主様に引き渡す前に、ローンの担保（抵当権）を外す必要があります。一般に、そのためにはローンの完済が必要です。

売却代金からローンを返し、残ったお金が手元に入ります。ところが、売却代金がローンの残りより少ないと、不足分が出ます。これがオーバーローンです。

まず、足りるかどうかを確かめます

次の順番で、確かめてみましょう。

1. ローンの残りを確かめます。 金融機関の返済予定表や、残高の分かる書類で確認できます。 2. 売れそうな価格を知ります。 不動産会社の査定を取ります。1社だけでなく、見比べると安心です。 3. 諸費用を見積もります。 仲介手数料や登記費用など、売るときにも費用がかかります。上限額の計算表は、「売却にかかる費用」のページにあります。 4. 次の式で、過不足を見ます。

売れそうな価格 − ローンの残り − 諸費用 ＝ 手元に残るお金（マイナスなら不足分）

マイナスになったとき、その不足分をどう用意するかが、オーバーローンの課題です。

不足分への対応は、大きく3つあります

1. 自己資金で、不足分を用意する

貯蓄などで不足分を払えるなら、いちばん分かりやすい方法です。売却の引渡し日に、不足分を用意して、ローンを完済します。

2. 住み替えローンなどを使う

新しい家を買って住み替えるときは、売却で足りない分をあわせて借りられるローン（住み替えローン）が、あります。

ただし、金融機関の審査があります。借りる金額が増えるため、返済の負担も重くなります。事前に、金融機関へ相談しましょう。

3. 売り方や時期を見直す

売り出し価格や、売る時期を見直すと、売却代金が増えることもあります。ただし、待つあいだもローンの返済は続きます。

不動産会社に家を買い取ってもらう「買取」は、早く現金になりますが、価格は低くなりやすいです。その分、不足分が増えるおそれがあります。理由は、「買取価格が安く見える理由」でまとめています。

ローンの返済が難しいときは

自己資金でも用意できず、住み替えローンも使えず、返済が続けられない場合は、任意売却という方法があります。

任意売却は、金融機関の同意を得て、ローンの残りが売却代金を上回る状態でも、家を売る方法です。競売になる前に、ご自身の意思で売ることができます。進め方や、競売との違いは、当社の「任意売却」のページにまとめています。

保証人の方がいる場合は、その方への影響も大切です。「任意売却で連帯保証人・連帯債務者はどうなる？」も、ご覧ください。

返済が遅れてからでは、選べる方法が減ります。「遅れそう」と思った段階で、早めにご相談ください。

税金の特例があります

家を売って、売却の損失（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たすと、その損失を給与などの他の所得と通算できる特例があります。国税庁の案内（令和8年4月1日時点）では、次の2つです。

ローンが残る家を、ローンの残りより安く売ったとき（買い換えなしでも使えます）

• 令和9年12月31日までに売った場合が、対象です。（制度の最新の内容は、国税庁でご確認ください）
• 売買契約日の前日に、償還期間10年以上のローンの残りがあり、売却価額がその残りを下回っていることが、要件です。
• 通算できる金額の上限は、売買契約日の前日のローンの残りから、売却価額を引いた額です。
• たとえば（仮の数字です）、ローンの残りが3,000万円、売却価額が2,000万円なら、上限は1,000万円です。
• 通算しきれなかった損失は、翌年以後3年間、繰り越して控除できます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年だけ使えません。

家を売って、新しい家に買い換えたとき

• 令和9年12月31日までに売って、新しい家を買った場合が、対象です。
• 新しい家は、床面積が50平方メートル以上で、償還期間10年以上のローンがあるなど、要件があります。
• 損失は、他の所得と通算できます。通算しきれない分は、翌年以後3年間、繰り越して控除できます。

どちらにも共通する、主な要件

• 売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えていること。
• 住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること。
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却ではないこと。
• 前年と前々年に、3,000万円の特別控除などを使っていないこと。

いずれも、確定申告が必要です。使えるかどうかは、個別の事情で変わります。早めに、税務署や税理士にご確認ください。売却にかかる税金の基本は、「不動産売却にかかる費用と税金」にまとめています。

離婚などで、名義が共有の場合

ご夫婦の共有名義や、離婚にともなう売却の場合は、さらに確認すべき点が増えます。「離婚で家を売る流れ」も、あわせてご覧ください。

まとめ

• まず、ローンの残りと売れそうな価格を確かめます。
• 「売れる価格 − ローンの残り − 諸費用」が、マイナスなら不足分です。
• 不足分は、自己資金、住み替えローン、売り方の見直しで対応を考えます。
• 返済が難しいときは、任意売却も選べます。早めの相談が大切です。
• 損失が出たときは、税金の特例が使える場合があります。

沼津市・三島市エリアで、オーバーローンのご相談は

不動産王国株式会社では、沼津市・三島市・清水町・長泉町を中心とした静岡県東部エリアで、不動産の売却のご相談をお受けしています。「ローンの残りが、売れる金額より多いかもしれない」という段階でも構いません。ご相談は無料で、秘密厳守です。

税金のご判断は税務署・税理士の分野です。ご希望の場合は、当社から専門家をご紹介します。ご依頼は、お客様がお決めください。売却の流れは、当社の「不動産売却・買取」のページにも、まとめています。

まずは、いくらで売れそうかを知りたい方は、当社の「売却無料査定」のページからお申し込みください。

参考にした資料：国税庁「タックスアンサー」（令和8年4月1日時点）

お電話：0120-370-089（フリーダイヤル）