相続した空き家の3,000万円特別控除｜要件・期限・売却の注意点

「実家を相続したけれど、誰も住まない。売ったら税金はどうなるのか」——相続した空き家で、よくいただくご相談です。

一定の要件を満たすと、空き家を売ったときの利益から、最高3,000万円を引ける特例があります。この記事では、国税庁の案内に沿って、基本をまとめます。

※ 要件は細かく、個別の状況で結果が変わります。詳しくは、税理士や税務署にご確認ください。

どんな特例ですか

相続した空き家を売ったとき、利益から最高3,000万円を引ける特例です。

国税庁の名称は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。相続や遺贈で取得した、亡くなった方の自宅と、その敷地を売った場合が対象です。

令和6年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上いると、引ける額の上限は2,000万円です。

対象になる家の条件

対象は、「被相続人居住用家屋」です。次のすべてに当てはまる家です。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• マンションのような、区分所有の登記がされていないこと
• 相続の開始の直前に、亡くなった方以外の居住者がいなかったこと

亡くなった方が老人ホームなどに入所していて、家に住んでいなかった場合も、一定の要件を満たせば、対象になることがあります。

売り方の条件

売り方は、次のいずれかです。

• 家を残して売る： 相続のときから売るときまで、事業・貸付け・居住のいずれにも使っていないことが必要です。売るときに、一定の耐震基準を満たしている必要もあります。
• 家を取り壊してから、敷地を売る： 家の全部を取り壊したあとで、敷地を売ります。
• 売ったあとに、耐震工事か取壊しをする： 令和6年1月1日以後の売却に限ります。売った年の翌年2月15日までに行う必要があります。

売る期限と、代金の上限

期限は、2つあります。どちらも守る必要があります。

• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• この特例が使える期間は、令和9年12月31日までの売却です

たとえば、相続の開始が令和7年6月の場合は、令和10年12月31日までが「3年を経過する日の属する年」の末日です。ただし、特例が使える期間は令和9年12月31日までです。この場合は、令和9年12月31日が、売る期限の目安になります。

そのほか、売却代金が1億円以下であることも要件です。分けて売った部分や、ほかの相続人が売った部分も、合計して判定します。

使えない場合

次の場合は、対象外です。

• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売った場合
• 取得費加算の特例など、ほかの特例をすでに使っている場合
• 同じ亡くなった方から相続した家と敷地で、この特例をすでに使っている場合

相続税を払った方が使える「取得費加算の特例」とは、同じ土地・建物では、併用できません。 どちらが有利かは、状況で変わります。売る前に、税理士にご確認ください。

申告に必要なもの

この特例を使うには、確定申告が必要です。主な書類は、次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
• 登記事項証明書など（相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築であることなどが分かるもの）
• 市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」
• 耐震基準に適合する証明書の写し（耐震工事をした場合）
• 売買契約書の写し（代金が1億円以下であることを示すもの）

取壊しの場合や、売ったあとに工事をする場合は、必要な書類が変わります。詳しくは、国税庁のページをご覧ください。

売るときの進め方

特例を使うには、「期限」と「家の状態」の確認が、先に必要です。次の順で進めると、整理しやすくなります。

1. 相続の開始日と、売る期限を確認する 2. 家が、対象の条件に合うかを確認する（建築年、登記の種類など） 3. 家を残すか、取り壊すかを決める 4. 査定を受け、売る方法を決める 5. 売買契約・引渡し、確定申告

取壊しや耐震工事の前に、特例が使えるかを、市区町村や税理士に確認しておくと安心です。

まとめ

• 相続した空き家を売ると、利益から最高3,000万円を引ける特例があります。相続人が3人以上なら、2,000万円までです。
• 昭和56年5月31日以前の建築など、家の条件があります。
• 売る期限は、相続の開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までです。
• 使うには、確定申告と、市区町村の確認書が必要です。

詳しくは、当社の「空き家について」のページもご覧ください。

沼津市・三島市エリアでの空き家のご相談は

不動産王国株式会社では、沼津市・三島市・清水町・長泉町を中心とした静岡県東部エリアで、相続した空き家のご相談を承っております。「特例が使えるか分からない」「期限が心配」という段階でも構いません。ご相談は無料で、秘密厳守です。

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