媒介契約の3つの種類を比較｜一般・専任・専属専任の違いと選び方

不動産を売るとき、不動産会社に売却を頼む契約が「媒介契約」です。

媒介契約には、一般・専任・専属専任の3つの種類があります。どれを選ぶかで、ほかの会社にも頼めるか、自分で買主様を見つけてもよいか、報告の回数などが変わります。

この記事では、3つの違いを表で比べて、選ぶときの考え方をまとめます。

媒介契約とは

売主様が、不動産会社に「買主様を探して、契約を結ぶ手伝いをしてください」と頼む契約です。

不動産会社は、媒介契約を結んだら、遅滞なく書面を作って、依頼者に渡すことが決まっています。書面には、売り出す価格（または評価額）、ほかの会社に重ねて頼めるかどうか、契約の有効期間と解除、指定流通機構（レインズ）への登録、報酬などが書かれます。

価格について意見を述べるときは、その根拠を示すことも決まっています。査定額の見方は、「査定額と実際に売れる価格は違う」にまとめています。

3つの種類を比べます

レインズへの登録期限の「日」には、不動産会社の休業日などは含まれません。

専任と専属専任は、法律で、有効期間が3か月を超えてはいけないと決まっています。期間が終わったあとに続けるときは、売主様が申し出て、更新します。更新後も、更新の時から3か月までです。

① 一般媒介

何社にでも頼める、いちばん自由度の高い契約です。

• 複数の不動産会社に、同時に頼めます。
• 自分で見つけた買主様とも、契約できます。
• 報告やレインズ登録の義務は、法律ではありません。ただし、報告を求めることはできます。

標準の契約書では、ほかに頼む会社を、あらかじめ知らせることになっています。知らせない形にしたいときは、その旨を特約にします。

ほかの会社の仲介や、自分で見つけた買主様で契約が決まったときは、売主様から、頼んでいる会社へ、遅滞なく知らせます。

② 専任媒介

1社だけに頼む契約です。自分で見つけた買主様とは契約できます。

• 同じ物件を、ほかの会社に重ねて頼むことはできません。
• 自分で見つけた買主様とは、契約できます。ただし、契約を結ぶ前に、頼んだ会社へ知らせることになっています。
• 契約の日の翌日から7日以内に、レインズへの登録が必要です。
• 売主様への報告は、2週間に1回以上あります。

ほかの会社に重ねて頼み、その会社で契約が決まったときは、頼んだ会社から、約定報酬額に相当する額の違約金を請求されることがあります。

③ 専属専任媒介

1社だけに頼み、自分で見つけた買主様とも、その会社を通して契約する形です。

• 同じ物件を、ほかの会社に重ねて頼むことはできません。
• 自分で見つけた買主様と、直接契約することもできません。
• 契約の日の翌日から5日以内に、レインズへの登録が必要です。
• 売主様への報告は、1週間に1回以上あります。

ほかの会社で契約を決めたときや、自分で見つけた買主様と契約したときは、約定報酬額に相当する額の違約金を請求されることがあります。

どう選ぶか、考え方の目安

次の点を、順に考えると、整理しやすくなります。

1. 自分で買主様を見つける可能性はあるか。 親族・知人・隣地の方などに、買主様の心当たりがあるなら、専属専任は制約が大きくなります。 2. 報告の頻度は、どれくらい欲しいか。 専属専任は1週間に1回、専任は2週間に1回です。販売状況を、細かく知りたいかどうかで選べます。 3. 窓口を1つにしたいか、複数にしたいか。 1社に任せると、連絡が1本で済みます。複数社に頼むと、それぞれの会社に連絡が必要になりますが、幅広く声をかけられます。 4. 契約の終わりを、いつにするか。 標準の契約書では、どの種類も、有効期間は3か月以内です。期間が終わるころに、売れ行きを見て、続けるか、種類や会社を変えるかを決められます。

どれが正解というものではありません。物件の種類や、売る時期、ご事情によって、向き・不向きが変わります。

契約を結ぶ前に確認したいこと

• 契約の種類と、有効期間が、書面に書かれているか。
• 売り出す価格と、その根拠の説明があるか。
• 報酬の額はいくらか。報酬は、買主様との契約が成立したときに、請求されるものです。上限は国の告示で決まっています。費用の全体は、「不動産売却にかかる費用と税金」にまとめています。
• 専任・専属専任のときは、レインズへの登録と、報告の方法（文書か、電子メールか）。
• 不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は、買主様を探す媒介契約ではなく、売買契約になります。買取の特徴は、「不動産の買取価格が安く見える理由」をご覧ください。

まとめ

• 媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類があります。
• ほかの会社に重ねて頼めるかは、一般だけです。
• 自分で見つけた買主様と契約できるかは、専属専任だけ、できません。
• 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上、売主様へ報告があります。
• 有効期間は、標準の契約書では3か月以内です。期間が終わるころに、見直せます。

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参考にした資料：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）、国土交通省「標準媒介契約約款」（令和6年4月1日改正）、東日本レインズ「媒介契約制度」

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