住み替えの売却

「売り先行」は、今の家を先に売り、そのあとで新しい家を買う進め方です。

「買い先行」は、新しい家を先に買い、そのあとで今の家を売る進め方です。

売り先行は、売却代金を新居の資金に回せます。一方、新居が決まる前に引渡しが来ると、仮住まいが必要になることがあります。

買い先行は、住まいが途切れにくい進め方です。一方、売却前に新居の資金が必要で、ローンが重なることがあります。

どちらが合うかは、手元の資金や、ローンの残り方で変わります。

ダブルローンとは、今の家のローンと、新居のローンが同時に続く状態です。

買い先行では、売れるまでこの状態になる場合があります。

住宅金融支援機構の【フラット35】の基準では、審査は「すべての借入れ」の年間返済額で見ます。

他の住宅ローンや、自動車ローン、カードローンなども含まれます。

基準は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。

つなぎ融資は、本来のローンが出る前に金融機関が提供するローンです。取扱いの有無や条件は、金融機関ごとに異なります。

新居のローンの審査では、旧居のローンの扱いも見られます。借入先に事前にご確認ください。

売却にかかる期間は、物件や時期で変わります。一律の目安はお示しできません。

国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介などの有効期間は、3か月を超えない範囲で定めます。

販売状況の報告は、専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上とされています。

契約期間が終わるごとに、売り方や価格を見直す機会があります。

新居の契約日や引渡し日は、売却の見通しに合わせて決めると、無理が出にくくなります。

• 売出し価格は、査定額と周辺の状況から決める
• 媒介契約の期間と、報告の頻度を確認する
• 売れない場合の次の手も、あらかじめ考えておく

ローンが残る家を売るときは、売却代金でローンを完済し、抵当権（担保）を消すのが基本です。

完済すると、金融機関から書類が届きます。それを使い、法務局で抵当権の抹消登記を申請します。

売却額がローン残高に届かないときは、不足分を自己資金などで用意する必要があります。

住み替えに使えるローンは、金融機関によって取扱いや条件が異なります。借入先にご確認ください。

売って損失が出た場合の税の特例もあります。国土交通省と国税庁が案内しています。

新居に買い換える場合にも、特例があります。要件を満たすと、損失を他の所得と通算できます。

主な要件は、所有期間5年超と、新居の返済期間10年以上のローンです。通算しきれない分は、3年間繰り越せます。

買い換えない場合も、ローン残高より低く売ったときの特例があります。控除額は、残高から売却額を引いた額が上限です。

どちらも適用期限は令和9年12月31日です。要件が細かいので、税理士や税務署でご確認ください。

マイホームを売って利益が出たときは、「3,000万円の特別控除」があります。所有期間に関係なく、最高3,000万円まで控除できます。

以前住んでいた家は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売る必要があります。

親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却は、対象外です。

売った年の前年・前々年に同じ特例を受けている場合も、対象外です。

所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例もあります。3,000万円控除と一緒に使えます。

課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は、所得税10%です。

どちらも、確定申告が必要です。

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」は、譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度です。

国税庁は、「譲渡益が非課税となるわけではありません」と明記しています。

令和9年12月31日までに売る場合が対象です。

主な要件は、居住期間が10年以上であることです。売った年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える必要もあります。

売却代金が1億円以下であることも要件です。

売却年の前年から翌年までの3年間に、買い換える必要があります。

買い換える家は、床面積50平方メートル以上、土地500平方メートル以下などの要件があります。

この特例は、売却年・前年・前々年に受ける3,000万円控除や軽減税率とは、併用できません。

3,000万円控除を受けた年の前後は、住宅ローン控除が使えない場合があります。

どの特例が合うかは、税理士や税務署でご確認ください。

当社では、売却の相談、無料査定、仲介と買取のご提案をしています。

ローンが残っていて不安な方には、任意売却のご相談も受けています。

相談料は無料で、秘密は厳守します。無理な営業はいたしません。

税金の個別の計算は、税理士や税務署が窓口です。

1. 今のローン残高を、借入先で確認する
2. 無料査定で、今の家の価値を知る
3. 売り先行か買い先行かを、資金から決める
4. 使える税の特例を、専門家と確認する