マンションを売る

マンションの共用部分は、区分所有者でつくる管理組合が管理します。売却では、管理組合のルールと費用が、大きな確認点になります。

管理規約には、共用部分の範囲、専有部分の使い方の制限、ペット、専用使用権などが定められます。

修繕積立金は、将来の修繕工事に備える積立金です。共用部分の工事費に使うお金で、専有部分のリフォーム費用は、原則として含まれません。

積立額は、長期修繕計画に基づいて決まります。積立方法には、毎月同じ額を積み立てる均等積立方式と、段階的に値上げする段階増額積立方式があります。

国土交通省のガイドラインは、将来の負担増を前提とする方式では、増額の合意ができず積立金が不足する例もあると説明しています。

• 管理規約と使用細則の内容
• 管理費・修繕積立金の月額と、値上げの予定
• すでに積み立てられている修繕積立金の額
• 大規模修繕工事の予定と、一時金の予定
• 建替えや敷地売却の検討の有無

管理費や修繕積立金を滞納したまま売却すると、区分所有法では、買主にも弁済の責任があると東京都のガイドブックは説明しています。

このため、滞納の有無は、売却前に確認しておくと安心です。滞納額は、重要事項説明の項目にもなっています。

すでに売主が納めた管理費や修繕積立金は、売却するときに返還されません。

売買契約の時期と、大規模修繕の時期が重なる場合があります。修繕積立金が足りないときは、一時金の徴収や借入が考えられます。買主の判断に関わるため、長期修繕計画や総会の議事録で、時期と内容を確認します。

売却で使う書類は、ご自身で用意するものと、管理組合に確認するものがあります。

管理組合は、管理規約の原本、総会の議事録、長期修繕計画、修繕履歴などを保管しています。区分所有法では、買主から管理規約の閲覧の請求があれば、正当な理由がない限り拒めないとされています。

売主は、物件状況等報告書と設備表を作成し、買主に渡すのが一般的です。管理に関するチェックリストは、管理組合に確認して作成すると、東京都のガイドブックは案内しています。

法務局では、登記事項証明書を請求できます。請求は、オンラインでもできます。

必要な書類は、物件や契約の内容で変わります。不動産会社にご確認ください。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 登記事項証明書
• 管理規約・使用細則の写し
• 管理費・修繕積立金の額が分かる資料
• 長期修繕計画や修繕履歴の資料
• リフォームの工事請負契約書・工事記録書（あれば）
• 建築確認済証（建築時期が分からないとき）

重要事項説明は、宅地建物取引士が、宅建業法第35条に基づいて、買主に書面で説明する手続きです。

国土交通省の様式には、マンションについて、下の項目があります。管理の情報は、管理組合や管理会社から得ることが多いため、早めに確認しておくと準備が進みます。

このほか、建物状況調査の実施の有無と結果の概要、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域の内外、水害ハザードマップでの位置、耐震診断の内容も、説明項目です。

• 共用部分、専有部分の用途制限などの規約の定め
• 専用使用権（駐車場、専用庭など）に関する定め
• 計画修繕積立金等の規約の定めと、積み立てられている額
• 一棟の建物と専有部分の、管理費等の滞納額
• 通常の管理費用の額
• 管理の委託先
• 建物の維持修繕の実施状況の記録

マンションの価格は、築年数だけで決まるとは限りません。国土交通省の資料では、購入時に考慮した項目として、交通利便性と間取りの割合が高いとされています。

同じ資料では、共用部分の維持管理状況を考慮した人は、約1割と低い結果でした。調査は、平成30年度のマンション総合調査です。

昭和56年（1981年）6月1日に施行された基準が、今の新耐震基準です。それ以前に建てられたマンションは、耐震性能が十分でない可能性があるため、耐震診断の有無が確認されます。

近くの取引の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格と成約価格の情報を検索できます。

実際の価格は、立地、広さ、階数、管理の状態などで変わります。個別の価格は、無料査定でご確認ください。

住宅ローンが残っているマンションは、売却の相談ができます。抵当権が設定されている場合は、引渡し前か同時に抹消することを条件に、契約を結ぶのが基本です。

決済の日には、司法書士が登記の書類を確認します。書類が揃っていることを確認してから、残代金が支払われます。

完済すると、金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が渡されます。その書類で、法務局に登記を申請します。

住宅金融支援機構の融資では、返済途中で住宅を他人に譲るときは、融資金の全額を返す決まりです。無断で譲ると、違約金がかかる場合もあります。

売却代金が借入の残高に届かない場合について、住宅金融支援機構の任意売却の案内では、残った債務の返済義務は残るとされています。返済が難しいときの方法として、任意売却もあります。

手続きは借入先ごとに異なります。まず借入先に、全額返済の手続きをご確認ください。

売主は、知っている不具合や周辺の情報を、買主に伝えます。物件状況等報告書と設備表が、その書面になります。

玄関ドア、サッシ、バルコニーは、一般に共用部分です。修繕するときの費用負担は、管理組合に確認します。

人の死について、国土交通省のガイドラインは、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいとしています。ただし、長期間放置され、特殊清掃などが行われた場合は、別に扱われます。

上記以外で、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げなければならないとされています。告げる内容は、発生時期、場所、死因などです。

売却後に不具合が見つかった場合は、契約不適合責任が問題になります。種類や品質の不適合は、買主が知ってから1年以内に、売主へ通知する決まりです。期間は、特約で定めることが多いです。

売って利益が出たときは、譲渡所得として税金がかかる場合があります。住んでいたマンションを売るときは、最高3,000万円を控除できる特例があります。要件があり、確定申告が必要です。税金の判断は、税務署や税理士にご相談ください。

• 売却準備・事前確認（管理の資料も集める）
• 宅建業者の選定と、査定による売出価格の検討
• 建物状況調査の検討と、媒介契約の締結
• 購入希望者への情報提供（報告書・設備表）
• 売買契約の締結
• 決済・引渡し