共有名義の不動産を売る

共有名義とは、一つの不動産を複数の人で持つ状態です。各人の持ち分を「持分」といいます。

民法は、共有物への行為を重さで分けています。売却を考えるときは、この区別が出発点になります。

共有物全体の売却は、共有者全員の同意が必要と解されています。法務省の審議会資料にそう記されています。

令和5年4月1日施行の民法改正で、軽微な変更は過半数で決められるようになりました。売却は、その対象ではありません。

個別の事情は、弁護士や司法書士へご相談ください。

• 保存行為（修繕など）：各共有者が単独でできます。
• 管理に関する事項：持分の価格の過半数で決めます。
• 軽微な変更（形状や効用を著しく変えないもの）：持分の過半数で決められます。
• 軽微でない変更：他の共有者の同意が必要です。
• 共有物全体の売却：共有者全員の同意が必要と解されています。

自分の持分だけを売ることは、法律上は可能と考えられます。民法は、所有者が自由に処分できると定めています（民法206条）。

法務省の審議会資料も、共有者が自分の持分を譲渡する場面を前提にしています。

同じ資料によると、一般に、全体を売って持分で受け取る代金のほうが高額です。持分だけを売る場合との比較です。

持分を買った人は、他の共有者との共有関係に入ります。各共有者は、いつでも分割を請求できます（民法256条）。

持分だけを売る前に、他の共有者へ相談することをおすすめします。全体売却と持分売却のどちらが合うか、当社でもご相談を受けます。

連絡が取れない共有者がいると、全員の同意は得られません。令和5年4月1日施行の改正民法で、裁判所を使う制度が整いました。

対象は「所在等不明共有者」です。登記簿のほか、住民票などの調査を尽くしても、氏名や所在が分からない人を指します。

制度は主に次の3つです。いずれも、申立ては不動産の所在地の地方裁判所に行います。

持分譲渡の裁判では、不明な共有者以外の全員が、同じ相手に持分全部を譲ることが条件です。一部の方が応じないと、使えません。

持分の取得や譲渡では、裁判所が定める金額の供託が必要です。不明な共有者は、後から時価相当額を請求できます。

異議を届け出る期間などの公告は、3か月以上とされています。申立手数料や官報公告の予納金などの費用もかかります。

相続で共有になった持分は、相続開始から10年を過ぎないと、この取得・譲渡の制度を使えません。

賛否を明らかにしない共有者がいる場合は、催告後に裁判所の決定を得て、管理事項を決められます。ただし、変更や持分を失う行為には使えません。

手続は複雑です。弁護士や司法書士にご相談ください。

• 変更・管理の裁判：不明な共有者以外の同意などで、変更を加えられます（民法251条2項、252条2項1号）。
• 持分取得の裁判：他の共有者が、不明な共有者の持分を取得できます（民法262条の2）。
• 持分譲渡の権限付与の裁判：不明な共有者の持分を含め、全体を第三者へ譲れます（民法262条の3）。

共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます。ただし、5年を超えない範囲で、分割しない契約を結ぶことはできます（民法256条）。

話し合いが調わないとき、または話し合えないときは、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。

裁判所は、次の方法で分割を命じることができます。

現物分割も賠償分割もできない場合は、競売が命じられます。分割で価格が著しく下がるおそれがある場合も同様です。

共有物の分け方によっては、税金の上で交換として扱われることがあります。国税庁の質疑応答事例で、その例が案内されています。

どの方法が合うかは、事情によって変わります。弁護士へご相談ください。

• 現物分割：土地などを物理的に分ける方法です。
• 賠償分割：一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法です。
• 競売分割：競売で売り、代金を分ける方法です。

相続人が複数いると、相続財産は相続人の共有になります（民法898条1項）。

この状態を解く方法が、遺産分割です。相続人は、協議でいつでも分割できます（民法907条1項）。

協議がまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停や審判を利用できます。

相続登記は、法律上の義務です。不動産を相続で取得したと知った日から、3年以内が期限です。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料になる可能性があります。遺産分割が成立したときも、成立から3年以内に登記が必要です。

早期の遺産分割が難しい場合は、法務局で相続人申告登記をして、義務を果たす方法があります。

令和6年4月1日より前に取得を知った場合は、令和9年3月31日までが期限と案内されています。詳しくは法務省の案内をご確認ください。

全体を売った代金は、持分の割合に応じて受け取るのが基本です。持分と違う分け方にする場合は、事前に税理士や税務署へご確認ください。

売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡価額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。

共有の場合、譲渡所得は各共有者の持分に応じて計算します。申告も、共有者が一人ずつ行います。

マイホームを売る場合は、最高3,000万円の特別控除があります。共有者ごとに判定し、全員で3,000万円ではありません。

控除には要件があり、確定申告が必要です。相続した不動産には、別の特例もあります。

期限や要件が細かいため、売る前に税理士へご相談ください。

• 所有期間が5年を超える場合（売った年の1月1日時点）：所得税15％、住民税5％です。復興特別所得税も加わります。
• 所有期間が5年以下の場合：所得税30％、住民税9％です。復興特別所得税も加わります。
• 取得費が分からないとき：売却額の5％を取得費にできる場合があります。
• 相続財産の取得費加算：相続税の一部を取得費に加えられます。相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却などが要件です。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の特例：昭和56年5月31日以前の建築などの要件があります。令和9年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上なら控除は2,000万円までです。

共有名義の売却は、順番を決めて進めると整理しやすくなります。

当社では、売却の相談、無料査定、仲介と買取のご提案を行います。相談は無料で、秘密は守ります。

無理な営業はしません。法律や税の判断が必要な点は、弁護士・司法書士・税理士をご案内します。

• 法務局の登記事項証明書で、共有者と登記の状況を確認します。
• 共有者全員に連絡し、売る・持ち続ける・買い取る、の希望を聞きます。
• 相続が関わる場合は、相続人と相続登記の状況を確認します。
• 連絡が取れない人がいる場合は、住民票などで調べ、専門家へ相談します。
• 売却を考える場合は、査定を取り、仲介と買取を比べます。
• 税金は、売却前に税理士へ確認します。