中古戸建てを売る

築年数が古いと、建物の価値はゼロだと言われることがあります。国土交通省は、この評価の慣行を見直す指針をまとめています。

指針は、築20〜25年で一律に建物の価値をゼロとみなす評価が一般的だと指摘しています。そのうえで、住宅の状態に応じて価値を見る方向を示しています。

ただし、これは評価の考え方の指針です。実際の価格は、立地や建物の状態などで変わります。個別の価格は、査定でご確認ください。

昭和56年（1981年）5月31日以前に着工した住宅は、今の耐震基準を満たさない場合があります。耐震診断の結果があれば、買主に伝えることが大切です。

リフォームしてから売る方法と、現状のまま売る方法があります。どちらが合うかは、物件や予算によって変わります。

国土交通省の指針は、リフォーム部分が市場価格や担保評価に、必ずしも適正に反映されていない現状を課題に挙げています。

このため、費用をかけた分だけ価格に上乗せできるとは限りません。工事の前に、不動産会社へ相談すると安心です。

買主が、購入と同時にリフォームする場合もあります。東京都のガイドブックは、購入と同時のリフォームには、資金計画を立てやすい利点があると説明しています。

現状のまま売るときは、知っている不具合を買主に伝えます。修理して引き渡すのか、そのまま引き渡すのかは、契約の内容に含めておきます。

• リフォームの前に査定を受け、費用と価格を比べる
• 現状で売る場合は、不具合を告知書に書いて伝える
• 耐震診断やアスベスト調査の報告書があれば、買主に伝える

戸建ての売却では、土地と建物の情報を示す書類が役立ちます。早めに探しておくと、話が進みやすくなります。

法務局では、登記事項証明書、地図証明書、図面証明書を請求できます。図面証明書には、地積測量図や建物図面が含まれます。請求は、オンラインでもできます。

東京都のガイドブックが、売買で確認する書類として挙げているものは、下の一覧のとおりです。

境界が確定していない場合は、確定測量図の作成が必要になることがあります。土地の測量は、売主の責任と負担で行うのが一般的と説明されています。

確認済証や検査済証が見つからないときは、沼津市では、市の台帳に記載された事項の証明書を受けられる場合があります。原則として平成7年以降に確認申請を受け付けた物件が対象で、手数料は1通200円と案内されています。この証明書は、確認済証や検査済証の再交付ではありません。

ほかの市町は窓口が異なります。各市町の担当課にご確認ください。

買主には、重要事項説明で、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域の内外、水害ハザードマップでの位置も説明されます。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 境界確認書と確定測量図（敷地境界の確定図）
• 建築確認済証、検査済証などの建築確認関係書類
• 工事請負契約書、設計図書などの住宅履歴の書類
• 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書（調査した場合）

契約不適合責任とは、引き渡した物が契約の内容と合わないときの、売主の責任です。種類、品質、数量が対象になります。

買主は、修補などの追完の請求、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます。これらは民法に定められた買主の権利です。

種類や品質の不適合は、買主が知ってから1年以内に、売主へ通知する決まりです。通知しないと、これらの請求ができなくなります。

経年劣化による品質の低下や、引渡し後に生じた原因による不具合は、契約不適合にあたらないと東京都の手引きは説明しています。

責任の期間や範囲は、契約書の特約で決めることが多いです。東京都のガイドブックは、売主が個人のときは、期間を短くする特約も有効と説明しています。

ただし、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合は、免責の特約があっても責任を免れません。知っている不具合は、告知書に書いて買主に伝えます。

個別の契約の内容については、弁護士などの専門家にもご相談ください。

建物状況調査は、建築士が建物の状態を調べる調査です。国土交通省の講習を修了した建築士が、決められた基準に従って行います。

対象は、基礎や外壁などの構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分です。ひび割れや雨漏りなどの劣化や不具合を、原則として目視や非破壊で調べます。

2018年4月から、既存住宅の媒介契約では、調査会社のあっせんの希望を確認することになっています。調査を申し込むかどうかは、費用を確認して決めます。

過去1年以内に調査をしていれば、重要事項説明で、結果の概要が買主に説明されます。

東京都のガイドブックは、売主の利点として、引渡し後のトラブルの回避と、競合物件との差別化を挙げています。調査には3時間程度かかる見込みで、費用は調査実施者によって異なります。

一定の条件を満たせば、既存住宅売買瑕疵保険に加入できます。売買後に見つかった不具合の補修費用などが、支払われる保険です。

仲介は、不動産会社が買主を探す方法です。価格は買主との交渉で決まります。合意できなければ、契約は成立しません。

買取は、不動産会社が買主になる方法です。売却先が不動産会社になるため、契約前に条件をよく確認します。

東京都は、宅建業者に不動産を売却する取引では、売主に対する契約前の重要事項説明の義務が、宅建業法で定められていないと注意しています。クーリング・オフも適用されません。

このため、契約を急がず、内容を確認することが大切です。ご家族や信頼できる人への相談も、東京都が勧めています。

仲介手数料は成功報酬で、宅建業法に上限があります。媒介契約を結ぶ前に、金額を合意します。物件価格が800万円以下の売買には、上限の特例があり、契約前の合意がより大切とされています。

媒介契約には、専属専任、専任、一般の3種類があります。専属専任と専任の有効期間は3か月以内です。報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。

当社では、売却のご相談、無料査定、仲介と買取のご提案ができます。両方を比べてから選べます。

• 仲介：買主を探す。価格は交渉で決まる
• 買取：不動産会社が買主になる。契約前に条件を確認する
• どちらも、査定を受けて比べると判断しやすい

東京都の手引きは、売却までの流れを、下の8段階で示しています。

売出価格で売れることもありますが、通常は、それより低い購入希望価格が示されます。価格は交渉で決まります。

住宅ローンが残る場合は、売主の責任と負担で抵当権を抹消して、引き渡すのが一般的です。住宅金融支援機構の融資では、返済途中で住宅を他人に譲るときは、融資金の全額を返す決まりです。借入先に、早めにご確認ください。

売って利益が出たときは、譲渡所得として税金がかかる場合があります。売るためにかかった仲介手数料や測量費などは、譲渡費用に含まれます。

住んでいた家を売るときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。要件があり、確定申告が必要です。

亡くなった方が住んでいた家を相続して売るときは、別の特例があります。昭和56年5月31日以前に建築されたことなどの要件があります。

税金の判断は、個別の事情で変わります。税務署や税理士にご相談ください。

• 売却相談
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