離婚で家を売る

離婚のとき、家は大きな財産です。住宅ローンが残っていることも多いです。

まず決めるのは、家を売るのか、どちらかが住み続けるのかです。

裁判所の案内では、財産分与とは、婚姻中に協力して得た財産を分けることです。

離婚の前は、離婚の調停の中で財産分与も話し合えます。離婚の後は、財産分与の調停を申し立てられます。

• 家の名義（夫・妻・共有）
• ローンの名義と、連帯債務者・連帯保証人の有無
• ローンの残高と、家の売却見込み額
• 登記や契約書などの書類

話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の調停や審判を使えます。

審判では、婚姻期間や収入などが考慮されます。寄与の程度が明らかでないときは、同等とみなされます。

財産分与を申し立てられる期間は、離婚した日の翌日から5年です。

ただし、令和8年4月1日より前に離婚した場合は、2年とされています。

離婚で財産を受け取っても、通常は贈与税はかかりません。分与が多すぎる場合は、多すぎる部分に贈与税がかかります。

家の名義とローンの名義は、別のものです。売る前に、ローンの契約書を確認します。

住宅金融支援機構のローンでは、返済の途中で住宅を他人に譲ると、融資金の全額返済が原則です。

機構の承諾を得て、債務を引き継げる場合もあります。離婚などの事情は、返済中の金融機関に相談します。

審査で認められないときは、一部の繰上げ返済や、債務者の追加を求められることがあります。

民間の金融機関のローンは、契約内容によって扱いが異なります。借入先へ早めに確認してください。

• ローンの名義人は誰か
• 連帯債務者や連帯保証人はいるか
• 借入先に、売却や名義の整理について確認したか

オーバーローンとは、ローンの残高が家の売却額を上回る状態です。

ローンを完済すると、金融機関から抵当権（担保）を消す書類が届き、法務局で登記を抹消できます。

売却額が残高に届かないときは、不足分をどう用意するかを考える必要があります。

返済の継続が難しい場合、住宅金融支援機構は「任意売却」による残債務の圧縮を案内しています。

任意売却は、裁判所の競売と違い、通常の取引として売る方法です。引渡し時期を調整しやすいとされています。

売却後に残る債務の扱いは、状況に応じて個別に相談します。

税の特例もあります。ローンが残る家を残高より低く売ると、損失を他の所得と通算できます。

主な要件は、所有期間が5年超であることです。契約日の前日に、返済期間10年以上のローン残高があることも必要です。

売却額が残高を下回ることも要件です。適用期限は令和9年12月31日です。

財産分与で土地や建物を渡すと、渡した人に譲渡所得の税金がかかる場合があります。時価で計算します。

受け取った人は、分与日の時価で取得したものとして扱われます。将来売るときの長期・短期の判定も、その日からです。

家を売って利益が出たときは、「3,000万円の特別控除」があります。所有期間に関係なく、最高3,000万円まで控除できます。

以前住んでいた家は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売る必要があります。

夫婦や親子など、特別の関係がある人への売却は、対象外です。

共有名義の場合は、共有者ごとに判定されます。控除は、要件を満たす1人につき最高3,000万円です。

この特例を使うには、確定申告が必要です。

所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例もあります。課税長期譲渡所得が6,000万円以下の部分は、所得税10%です。

いずれも要件は細かく、個別の事情で結果が変わります。税理士や税務署にご確認ください。

ローンの返済が難しいときは、任意売却も選べます。競売になる前の相談が大切です。

当社では、売却の相談、無料査定、任意売却のご相談、仲介と買取のご提案をしています。

相談料は無料で、秘密は厳守します。無理な営業はいたしません。

財産分与や離婚の条件は、弁護士や家庭裁判所の調停で整理します。税金は、税理士や税務署が窓口です。

沼津市の市民相談センターでは、弁護士会の法律相談が電話予約制で行われています。

1. ローンの残高と名義を、借入先で確認する
2. 家の価値を知る（無料査定）
3. 離婚の条件は弁護士へ、税金は税理士へ
4. 売却方法（仲介・買取・任意売却）を比べる