土地を売る

建物のない土地を「更地」といいます。古い建物が残ったまま売る土地を、「古家付き土地」といいます。

どちらで売るかで、解体費の負担や税金の扱いが変わります。

引き渡した物が契約の内容に合わないと、買主は修補や代金減額を求められます（民法562条、563条）。

買主が不適合を知って1年以内に売主へ通知しない場合の制限もあります（民法566条）。例外もあるため、契約書の確認が大切です。

既存の建物は、建物状況調査の有無や、図面・点検記録の保存状況も、買主への説明事項です（宅建業法35条）。

• 更地：解体費を、売る前に売主が負担します。固定資産税の住宅用地の特例が外れることがあります。
• 古家付き土地：解体せずに売れます。建物の状態を、買主へ説明する必要があります。

土地の境界には、「筆界」と「所有権界」があります。

筆界は、土地が登記されたときに定まった区画の線です。所有者の合意などでは変えられません。

所有権界は、所有権の範囲を示す線です。所有者の合意などで変わることがあります。

二つは一致することが多いですが、一致しないこともあります（法務局の案内）。

法務省の指針では、隣り合う土地の所有者等が現地で筆界を確認した情報を、「筆界確認情報」と呼びます。売却の場では、「境界確認書」と呼ばれることもあります。

分筆や地積更正の登記では、土地を測量し、地積測量図を作ります。土地家屋調査士に委任するのが一般的とされています。

隣地の所有者が分からない、または協力が得られない場合があります。その場合、法務局の筆界特定制度があります。

筆界特定は、所有権界を決める制度ではありません。新しく筆界を定めるものでもありません。

国土交通省の地籍調査は、市町村が主体となり、土地の境界や面積を調べる制度です。

測量費は、売却にかかった費用（譲渡費用）に含まれます（国税庁）。

個別の事情は、土地家屋調査士へご相談ください。

• 公図（地図証明書）：法務局で取得できます。
• 地積測量図（図面証明書）：法務局で取得できます。
• 登記事項証明書：オンラインでも請求できます。

古家を解体してから売るか、現状で売るかは、土地の状況で変わります。一律の正解はありません。

判断の材料は、次のとおりです。

沼津市の案内では、1月1日に建物がなくなると、住宅用地の特例が外れます。土地の税額は上がり、家屋の税はかからなくなります。

小規模住宅用地（200平方メートルまで）の課税標準は、固定資産税で評価額の6分の1です（沼津市）。

床面積80平方メートル以上の建物の解体には、届出が必要です。発注者が、工事着手の7日前までに都道府県知事へ届け出ます（建設リサイクル法）。

解体前には、アスベスト（石綿）の事前調査が必要です。令和5年10月1日以降は、有資格者が調査します（環境省）。

取り壊した建物に登記がある場合は、滅失登記が必要です。市の資産税課への連絡も必要です（沼津市）。

自治体に、解体の補助制度がある場合があります。沼津市の空家等除却事業は、交付決定を受けてから契約する必要があります。予算の有無は、事前にご確認ください。

解体の取壊し費用は、売却の費用（譲渡費用）に含まれます（国税庁）。

• 解体費の見積もり（複数社で比べると、目安をつかみやすくなります）
• 解体後の固定資産税の変化（毎年1月1日の状況で課税されます）
• 買主が解体を望むかどうか
• 税の特例を使えるかどうか

国土交通省の資料が示す、売却のおおまかな流れです。

媒介契約は、不動産会社が売主と買主の間に立つ契約です。専任媒介契約の有効期間は、3か月までです（宅建業法34条の2）。

更新は、依頼者の申出で行えます。更新後も、3か月を超えられません。

専任媒介では、業務の状況を、2週間に1回以上、依頼者へ報告します。指定流通機構への登録も義務です。

不動産会社が自ら買主になる「買取」という方法もあります。仲介と買取は、条件を比べて選べます。

買主は、重要事項の説明を受けてから契約します（宅建業法35条）。契約が成立すると、契約内容の書面が交付されます（宅建業法37条）。

土地の面積によっては、買主が国土利用計画法の届出をします。沼津市では、市街化区域で2,000平方メートル以上が対象です。市街化調整区域は5,000平方メートル以上です。

届出は、契約締結後2週間以内です。共有地の売買も対象になります（沼津市）。

• 物件調査（基礎的調査）
• 価格査定
• 媒介契約の締結と書面の交付
• 売買の相手方の探索
• 売買の相手方との交渉
• 売買契約の締結と書面の交付
• 決済・引渡し

農地は、自由には売れません。農地法の許可や届出が関わります。

許可を得ずに転用すると、工事の中止や原状回復命令、罰金などの処罰があります（静岡県・清水町の案内）。

農地かどうか、どの区分かは、農業委員会に照会できます。沼津市では、登記事項証明書と公図の写しが必要です。

相続で農地を取得した場合は、農業委員会への届出が、別に必要です（農地法3条の3）。

山林は、新たに森林の土地の所有者になった人が、取得後90日以内に市町村長へ届け出ます（森林法）。この届出は、買主側の手続です。

国土利用計画法の届出をした人は、この届出が不要です。

対象の森林かどうかは、市町村の林務担当に確認します。

農地や山林は、売る前に確認することで、手続の遅れを減らせます。手続は、行政書士などの専門家にもご相談ください。

• 農地を農地のまま売る：農業委員会の許可が必要です（農地法3条）。許可のない契約は無効です。
• 農地を宅地などにするために売る：農地法5条の許可または届出が必要です。
• 市街化調整区域の農地：許可が必要です。許可する人は、場所や広さで変わります。
• 市街化区域の農地：農業委員会への届出が必要です。
• 農用地区域内の農地：転用は、原則として許可されません（静岡県の案内）。

売却では、次の書類を確認します。取得先や必要な範囲は、土地や手続によって変わります。

書面で登記を申請する場合、売主の印鑑証明書は、作成後3か月以内のものです。

農地の場合は、農業委員会の許可や届出に関する書類も必要です。

不足があると、売却の進行が遅れることがあります。早めに当社へお知らせください。

• 登記事項証明書：所有者と権利関係を確認します。法務局で取得できます。
• 登記識別情報（または登記済証）：所有権移転の登記で、売主のものが原則必要です。
• 印鑑証明書：売主分です。
• 売買契約書など：登記の原因を証明する書類です。
• 公図・地積測量図：境界と面積の確認に使います。
• 境界に関する書類：筆界確認情報（境界確認書）や境界標の資料です。
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書：あれば用意します。
• 建物がある場合：図面や点検記録など、建物の書類です。

土地を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。

計算式は、譲渡価額から、取得費と譲渡費用を引きます。特別控除がある場合は、さらに引きます（国税庁）。

マイホームだった土地には、最高3,000万円の特別控除があります。要件があり、確定申告が必要です。

住んでいた家を取り壊した敷地は、条件があります。取り壊し後1年以内に契約することが、その一つです。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも、条件です。貸駐車場などに使わないことも求められます。

相続した空き家には、別の特例があります。昭和56年5月31日以前の建築などの要件があります。令和9年12月31日までの売却が対象です。

期限や要件が細かいため、売る前に税理士へご相談ください。

• 所有期間が5年を超える場合（売った年の1月1日時点）：所得税15％、住民税5％です。復興特別所得税も加わります。
• 所有期間が5年以下の場合：所得税30％、住民税9％です。復興特別所得税も加わります。
• 譲渡費用の例：仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、取壊し費用などです。
• 取得費が分からないとき：売却額の5％を取得費にできる場合があります。